Một trong những nguyên nhân của thực trạng này do doanh nghiệp không hoàn thiện được nghĩa vụ tài chính cho dự án, vì việc tính tiền sử dụng đất đang bị “tắc”…

Vào ở 5 năm vẫn chưa được cấp "sổ hồng"

Bà Hồ Thị Vinh, ngụ chung cư Lexington Residence (quận 2) cho biết, hơn 5 năm qua, 1.500 hộ dân với khoảng 3.500 nhân khẩu tại chung cư đã về ở và nộp đầy đủ nghĩa vụ thuế nhưng vẫn không được cấp sổ. Nguyên nhân là do khoảnh đất nhỏ nằm giáp đường Mai Chí Thọ là hành lang trồng cây xanh phía trước chung cư không thể xác định được tiền sử dụng đất. Vì thế, 5 năm qua, các căn hộ của dự án không được cấp “sổ hồng”. Nhưng do người dân không hiểu, dẫn đến những kiện cáo chủ đầu tư, rồi tụ tập, treo băng-rôn phản đối vì quá bức xúc…

Việc chậm cấp “sổ hồng” gây ra nhiều hệ lụy.

Một chung cư khác là chung cư Tân Hương Tower (phường Tân Quý, quận Tân Phú) do Công ty Cổ phần Đầu tư và xây lắp Chương Dương (Công ty Chương Dương) làm chủ đầu tư, đưa vào sử dụng từ năm 2014 và hẹn sẽ làm “sổ hồng” trong vòng 2 năm nhưng đến nay đã 6 năm mà vẫn chưa có. Hệ quả là người dân muốn bán nhà hay thế chấp cho ngân hàng cũng phải qua xác nhận của chủ đầu tư, muốn bán thì giá bán cũng thấp hơn thị trường chung và đặc biệt là thấp thỏm lo dự án trục trặc về pháp lý, không thể ra sổ. Theo đại diện Công ty Chương Dương, hiện công ty đang chờ cơ quan chức năng xác định giá tiền sử dụng đất phải đóng. Công ty cũng đã hai lần xin tạm đóng tiền sử dụng đất để làm sổ cho dân nhưng không được.

Tương tự, dự án chung cư An Bình (phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú) được phê duyệt dự án đầu tư từ năm 2009 do Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư, dù đã bàn giao căn hộ từ năm 2012 nhưng đến năm 2018 mới được UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuận cho chuyển mục đích sử dụng đất. Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TP Hồ Chí Minh đã ba lần mời thầu thẩm định giá đất cho dự án này đều không có đơn vị thẩm định giá nào tham gia nên chưa có cơ sở để xác định tiền sử dụng đất cho dự án. Đại diện Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn cho biết, vì chưa đóng tiền sử dụng đất nên chưa thể làm sổ hồng cho căn hộ. Bản thân công ty cũng muốn đóng tiền sử dụng đất để được ra sổ, vừa giữ uy tín, vừa thu được số tiền bán căn hộ còn lại của người dân.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho biết, doanh nghiệp này có 13 dự án, tương đương 8.791 căn hộ chưa được Sở TN-MT TP Hồ Chí Minh cấp “sổ hồng” vì hầu hết bị vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất. Điển hình như khu chung cư Lavita Garden (quận Thủ Đức), thủ tục thẩm định giá đất được triển khai từ cuối năm 2015, Sở TN-MT đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất thành phố, nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt, chưa có kết quả thẩm định giá đất, doanh nghiệp phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.

Theo ông Dũng, trước đây theo Luật Đất đai cũ, việc xác định tiền sử dụng đất do Sở Tài chính phụ trách, nhưng sau năm 2014, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44 có hiệu lực, phần việc này được giao về Sở TN-MT lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất, có lẽ vì thế mới xảy ra việc vướng mắc này.

Cũng bị vướng tiền sử dụng đất tại nhiều dự án, ông Bùi Xuân Huy, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland, cho biết, doanh nghiệp cũng đang có 40 dự án tại TP Hồ Chí Minh với hàng chục ngàn căn hộ, bị vướng mắc liên quan đến việc đóng tiền sử dụng đất, cấp chủ quyền cho cư dân…

Lãnh đạo Hội đồng nhân dân và Sở TN-MT trao “sổ hồng” cho đại diện các chủ đầu tư.

Cụ thể, từ năm 2017 - 2018, Novaland đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất cho các dự án: số 119 đường Phổ Quang; số 38 Trương Quốc Dung; 130 - 132 Hồng Hà; dự án số 239 - 241 Tân Phú và đã được UBND thành phố chấp thuận cho tạm nộp 50% tiền sử dụng đất, nhưng đến nay thủ tục để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng vẫn chưa hoàn thành. Đồng thời, một số dự án như 148 Nguyễn Văn Trỗi, số 8 Hoàng Minh Giám..., Novaland đã hoàn thành công tác định giá, đóng đủ 100% tiền sử dụng đất và nộp hồ sơ xin cấp “sổ hồng” cho người dân, nhưng đến nay, hồ sơ vẫn nằm chờ tại Sở TN-MT…

Đâu là nguyên nhân?

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, những năm gần đây, nhiều chủ đầu tư đã rất nỗ lực để hoàn thành bàn giao đưa dự án vào sử dụng, đủ điều kiện làm thủ tục xin cấp sổ cho khách hàng, nhưng hoàn toàn bị lệ thuộc vào việc xem xét giải quyết của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho thấy có 56 dự án thuộc 14 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản, thì đã có đến 29.068 căn nhà và căn hộ officetel, gồm 26.375 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và 2.693 căn hộ officetel đã bị chậm cấp “sổ hồng”, trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015 - 2019.

Chính Sở TN-MT TP Hồ Chí Minh cũng thừa nhận, hiện còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết. Nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng thì số lượng căn nhà bị chậm cấp sổ còn lớn hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho rằng, việc chậm cấp “sổ hồng” cho người mua nhà dẫn đến các hệ quả tiêu cực, như: không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của khách hàng mua nhà. Nếu bán nhà thì cũng không được giá cao hơn, hoặc không có sổ để thế chấp vay vốn làm ăn…

Bên cạnh đó, việc này còn làm giảm nguồn thu ngân sách. Số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục: năm 2019, chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước; 8 tháng năm 2020, chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 8 tháng năm 2019. Điều đáng quan tâm là tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố 5 năm qua chỉ chiếm 3 - 5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây (thường chiếm 9 - 10% số thu ngân sách).

Chủ đầu tư dự án cũng bị thiệt hại, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), lại bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng dẫn đến tổn hại về uy tín thương hiệu.

Hiện nay, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh còn gần 30.000 căn hộ bị trễ “sổ hồng” (hình minh họa).

Đáng ngại hơn là việc chậm cấp sổ còn gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà, tiềm ẩn “điểm nóng” tranh chấp, tụ tập đông người, như vừa qua đã có một số trường hợp khách hàng quá bức xúc, kéo lên trụ sở doanh nghiệp, căng băng rôn, biểu ngữ, làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TP Hồ Chí Minh, nguyên nhân khiến 29.068 căn nhà (chủ yếu căn hộ chung cư) bị chậm cấp “sổ hồng” phần lớn do vướng mắc trong công tác thẩm định giá đất, xác định thời điểm định giá đất. UBND TP Hồ Chí Minh đã có công văn gửi Bộ TN-MT, Bộ Tài chính đề nghị xem xét tháo gỡ vướng mắc trong việc thẩm định giá để xác định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính trên địa bàn TP Hồ Chí Minh. Trong đó, thành phố xác định 7 vấn đề khó khăn, vướng mắc liên quan như: tổ chức thuê đơn vị thẩm định giá, thời hạn hiệu lực của chứng thư thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá trong quá khứ, phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chiết trừ khi thực hiển thẩm định giá, việc định giá đất đối với một số vị trí có lợi thế sinh lời cao, ở vị trí đắc địa và khó khăn trong việc cấn trừ các khoản chi phí tạo lập đất vào nghĩa vụ tài chính.

 Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng đã kiến nghị UBND TP Hồ Chí Minh xem xét, chỉ đạo giải quyết “ưu tiên” giải quyết cấp “sổ hồng” trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì là bên ngay tình, vô can, để triệt tiêu các “điểm nóng” tiềm ẩn. Đồng thời, chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có (hay không có) phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung) và phải sớm giải quyết các vướng mắc cụ thể của từng dự án và phải kịp thời trả lời cho các chủ đầu tư, không để tình trạng tiếp tục “treo” các dự án, gây bức xúc cho các chủ đầu tư và người mua nhà.

Trích nguồn: Báo CAND